中国金茂打赢“翻身仗”，提质换仓稳步跨越地产周期...
如果说房地产曾处于黎明前的暗夜，经过去年以来的政策“甘霖”，当前行业已行至迷雾渐开、拨云见日的关口，楼市复苏蠢蠢欲动，企业投资也正重新加码。
但是，经过上一轮出清与洗牌，当前能留在牌桌竞争的房企已数量大减。那些“活下来”、并且“活得好”的房企，是如何顺利穿越行业周期的？背后有何战略砝码？
近日，中国金茂发布2024业绩报告，给出了一份当下房企“逆势突围”的样本。营业收入590亿、归母净利润超十亿、公司所有者权益增幅超三成、累计回款970亿、未售货值中87%位于一二线城市......多项业绩数据可圈可点。
在运营方面，金茂也展现出了亮眼的市场化竞争水平，期内持续提升运营效率，优化“6-10-12-24”运营标准，新获取项目“06”首开周期提速至5.8个月，“10”股东现金流回正周期提速至7.4个月，“12”经营性现金流回正周期提速至10.7个月，6个项目实现当年拿地、当年首开。
聚焦核心城市拿地、提升产品竞争力、提升运营效率，都是当下金茂“做优增量”的切实动作，真正“调仓提质”，实现高质量发展。
值得注意的是，到一二线城市拿地，虽然已是房企共识，但并非每家企业都能效益最大化。
中国⾦茂⾼级副总裁张辉透露称，金茂对拿地项⽬有一个内部评价指标——“投资精准度”。从数据看，2024年以来，金茂“即拿即开”的项⽬，投资精准度都超过100%~130%，体现了公司投资战略制定、执行的成功。
张辉表示，当前市场在变、政策在变，行业调整会延续相当长时间，金茂会坚持“利润优先”的战略导向，⽤增量带动存量问题解决，持续优化财务报表，改善盈利状况。在风险防范、确保安全的基础上，保持相对积极的投资，同时做优产品品质、提升回报率。
在做优增量的同时，金茂也在通过极致的签约回款、现金管控、降本控费、价值创造，推动“盘活存量”，实现自我造血与修复；同时，紧抓政策“收储”东风，通过⼟地回收、规划调整、资源置换等方式，与地方政府实现合作双赢，最大程度盘活存量资源。
可以说，去年以来，金茂整体战略方向正确、战术执行有效，打赢了一场漂亮翻身仗，找到了房企稳住经营基本盘、跨越行业周期、助力转型升级的打法。
面向未来“活出彩”
经历本轮市场出清后，未来房地产发展空间多大，还是一门好生意吗？
陶天海认为，存量问题消化完后，未来中国房地产的结构性需求，依然将⾮常旺盛，地产⾏业还是⼤有可为。同时，行业格局一定会出现调整、逐步成熟；未来的市场竞争，将主要集中在⼗⼏家全国性房企，以及⼤量的地⽅性房企之间。
面向未来，房企如何走得更远、更好，绝非靠传统惯性能够抵达，必须有突出的竞争优势。
对金茂而言，当前的行业形势绝非“逆境”，反而十分契合其品牌基因和优势。
截至2024年底，金茂的未售货值约2800亿，可充分支撑公司经营需要，且优63%集中在华北及华东等经济发达地区，87%位于一二线城市，货值结构极优。
同时，稳健的资金盘面、畅通的融资渠道，也将为金茂的业绩发展提供支撑。
过去一年，金茂持续优化资产负债表，融资成本、债务总额同比均下降，境内新增融资平均成本低至2.87%；债务到期结构合理，一年内到期占比下降至18%，外币债务占比降低至25%；期末公司“三道红线”维持全绿，融资渠道多元畅通，财务状况稳健。
乔晓洁表示，目前金茂的融资空间⾮常充⾜，截至24年底，未动银⾏授信还有700多亿。外债管理方面，在压降外债的同时保持一定额度，随着市场转暖，已有不少投资人表达了投资意愿。
在做强主业的同时，房企要想在下个地产周期“活出彩”，必须发展“第二曲线”。
对金茂而言，构建主业护城河之余，还要巩固质量发展，契合行业向存量市场发展的趋势，加速物业服务业务增长，打造商业、酒店、公寓差异化轻资产管理能力，形成业绩“增长极”，构建面向未来的核心竞争力，形成抵御周期波动的发展新模式。
以持有业务为例，截至2024年末，金茂在手资产优质，年度收入合计约34亿元，在营总建面约300万平方米，其中商业及写字楼收入17亿元、酒店收入17亿元；期内多个筹开项目顺利开业，管理机制及团队持续优化，为REITs平台不断储备优质资产。
得益于金茂稳健的业绩表现、可见的发展潜力，多家业内机构给出“唱多”评级报告。花旗银行表示，金茂在稳定的债务规模下加速购地，并计划通过资产转化、改善利润率、持续加强管理架构和效率等，提升股本回报率，这些举措将有助于公司实现长期增长。
金茂管理层在业绩会上表示，未来将继续以高质量地产开发为核心，聚焦精品持有、高端服务、建筑科技三类业务，助力公司发展，打造核心竞争能力。“金茂不仅要做特长生，还要做优等生，各项能力要在全面均衡之上有亮点，真正实现长远的高质量发展。”陶天海表示。
文档于: 2025-04-01 17:35 修改
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